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长沙棚改货币化减压楼市去库存

2019年01月29日 栏目:租房知识

长沙棚改货币化“减压”楼市去库存伴随着春暖花开,长沙楼市的景气也在上升。长沙市岳麓区某楼盘置业顾问说,今年以来看房、买房的人明显增多,“

长沙棚改货币化“减压”楼市去库存

伴随着春暖花开,长沙楼市的景气也在上升。长沙市岳麓区某楼盘置业顾问说,今年以来看房、买房的人明显增多,“到了周末更是忙得都接不过来”。

房地产市场的复苏,让长沙去库存压力逐渐减弱。当中

长沙棚改货币化减压楼市去库存

,棚改货币安置催生的购房需求,已成为引领去库存的“生力军”。

长沙市大胆尝试打通棚改安置与住房保障、化解库存的供需通道,既推进了棚改,又消化了存量,为楼市持续调整下的我国棚改带来新思路。

自我加压跑出棚改“加速度”

2001年以来长沙市开始推进棚改,2009年陆续启动大规模改造,特别是2014年以来打响棚改攻坚战,计划用4年时间基本完成城区集中成片棚户区改造。2015年更是自我加压,棚改跑出“加速度”。

截至2015年底,长沙市通过棚改使住房条件改善的家庭累计16.54万户。其中,2015年开工项目82个、31206套,项目、改造户数和面积均创历年之最,比湖南省年度任务高出61%。调查发现,长沙棚改的高效、快速推进,离不开一系列创新的工作机制。

政策保障先行,依法阳光征拆。近年来,长沙先后制定和完善了17个拆迁规章、规范性文件、配套制度,同时以体制内干部、外聘专业人才组建了征收工作管理队伍,确保规范、专业。而且,棚改所有环节全部公示,并邀请棚改户担任特邀监督员,做到全程“阳光操作”。

长沙市黄兴北路棚改项目指挥长周志军说,该项目征收创新出房源工作“四一模式”,即一站式审批保障资格、一个系统管理棚改房源、一批团购商品房安置、一项房屋装修服务,并打造了全国首个棚改项目上服务专栏,有效推进了工作。

针对调动改造户积极性的难点,长沙市探索对补偿方案适当就高,对被拆迁人保障面积标准、奖励标准、减免支持等方面,在政策许可的范围内给予最大优惠,并辅以特殊奖励。比如,私有房屋拆迁户选择货币补偿并按期签协议腾地,给予每平方米200元的支持重点项目建设奖励。

桐梓坡大板房项目是2015年长沙市一次性启动单体最大的棚改项目,具有社情民意复杂、困难群体多、房屋面积小、临时建筑多等特点,棚改难度相当大。针对上述特点,当地街道组织了“接地气”的预征收调查,安置方案充分考虑群众意见,在第一阶段就实现了高达98.3%的签约率。

“在政府引导下,所有征拆户全部选择货币安置方式。项目征收过程中不仅未发生一起群体性上访,还收到群众送来的35封感谢信和7面锦旗。”岳麓区银盆岭街道工委书记张淳说。

棚改安置与去库存需求“对接”

针对棚改最关键的安置问题,长沙创新地将棚改与住房保障相结合,坚持货币安置与实物安置并举,多渠道筹措安置房源。特别是在2015年楼市库存攀升的情况下,长沙市积极引导支持棚改户购买商品房,打通了棚改安置与化解库存的供需通道,实现了推进棚改、改善民生、稳定楼市的多赢效果。

据了解,2015年初长沙楼市库存量高达1921万平方米,去化周期长达18个月。

长沙市住保局副局长黄家兴表示,在棚改任务与楼市库存压头下,基于棚改户中低保户和低保边缘户比例高达75%的现实,长沙提供实物与货币补偿两种安置方式,一方面将棚改与住房保障相结合,广泛筹措中低价位商品房、租赁房等保障性房源,另一方面推出货币安置补贴,引导棚改户购买消化商品房。

长沙市对符合条件的棚改对象每户发放15万元安置补贴,支持他们购买市场性房源。据统计,2015年长沙市共办理棚改安置补贴资金审核5980户。目前,长沙棚改户中有近60%已购买或计划购买商品房,全市2015年通过棚户区改造促进住房消费约200万平方米,合计约118亿元。一些区政府不仅安排团购优惠商品房,还为成功购房者额外提供1.5万元至3万元补贴。

74岁的龚福珍住在岳麓区桐梓坡,两年前因患乳腺癌导致家里生活困难。她告诉,此次桐梓坡大板房棚改她家52.49平方米的房子折合补偿款50.89万元,同时拿到货币安置补贴15万元,另外还申请了搬迁困难补助、大病救助共4万元。“除去花40万元购买一套97平方米的商品房,家里还有30万元资金结余,生活更有期待。”

在货币安置方案的引导下,大量楼市库存被棚改安置需求而消化。有关房地产研究机构的报告显示,2015年长沙市房地产销售面积增长32.13%,其中内六区增长51.30%,目前的去化周期已缩短为10个月。

“长沙的探索与实践证明,棚改安置完全可以与消化楼市库存对接,进而惠及整个房地产业和城市。”湖南省委常委、长沙市委书记易炼红说。

以棚改为提升城市品质的重要抓手

一直以来,部分地方棚改项目忽视了质量,一些低品质棚改项目面临着沦为新的“贫民窟”的风险。相反,长沙在大力推进棚改项目的同时,注重从规划、建造、分配、管理等方面提升项目品质,把棚改视为提升城市品质的重要抓手。

长沙提出,棚改要以增加公共绿地、公共空间、配套设施、支路密度和减少居住人口密度、开发强度的“四增两减”为导向,坚持与城市立体化改造、保护历史文化相结合,做到既前瞻又务实。这不仅改善了市民居住条件,还增强了中心城区承载能力,提升了城市品质。

“内五区棚改完成后,将增加公益‘四类’用地105公顷。”长沙市住房保障局棚改处副处长罗军桥说。

3月初召开的长沙市安居工程和棚户区改造工作领导小组会议透露,长沙将抓好临江、临景棚户区改造,坚持“高起点规划、高标准建设”实施沿湘江两岸棚改项目,打造“百里滨水走廊”形象展示带。同时,将推进“有机棚改”,重点实施以潮宗街、太平街为代表的棚改项目,通过挖掘历史文化资源,大力实施历史文化街区提质,建设具有湖湘文化标识和历史文化底蕴的街区。

不仅如此,长沙还将凸显地域特色,推动城镇老旧住宅区综合整治工程,重点实施望城区铜官镇、长沙县春华镇、浏阳市大瑶镇、宁乡县滨江片区等集镇棚改项目,着力打造一批特色小镇。

在周志军看来,棚改是否成功关键在于以下几个因素是否实现:群众居住条件是否改善、城市品质是否提升、经济社会是否发展。“黄兴北路是长沙人的百年梦,这个棚改项目的实施,将可以人均增加10多平方米的住房面积,特别是弱势群体最得实惠。”

棚改品质,还体现在诸多“无形”领域,比如征收过程中的依法行政程度。黄兴北路棚改项目指挥部探索对征收工作人员出台了“质量评价体系”,要求他们先交质量保证金,凡是在征收过程中没有遵守政策,没有做到依法依规,就要扣除保证金。“这是目前为止长沙市依法行政水平最高的棚改项目。”周志军说。